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物业3年花了100万 业主还夸管得好
     发表日期:2010-12-29
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    根据规定,成立了业委会的小区,每年都要公开账目。目前,杭州不少小区做到了这一点。

    但是做到既公开,又让业主满意的小区却少之又少,或多或少都存在异议。

  “只有兰桂花园。”文新街道业委会办公室的张主任想了想后,报出了一个小区。

     兰桂花园,这3年来,大手笔花出去近100万元。可没有一个业主有异议,甚至还都表扬业委会主任周国柱花得好。

     这不由得想让人上门讨经验,这钱到底是怎么花的?

    不放过任何可以赚钱的地方

    在周国柱眼里,小区任何犄角旮旯都是赚钱的地方,就看你会不会利用。

  “作为业委会,必须要清楚,自家小区有哪些经营性收入,有多少是可以创收的。”

    停车费是小区经营性收入的主要来源。兰桂花园有130个路面停车位,周国柱每个都看过,设计不合理就重划,尽量增加车位。

    车位月租金100元,全靠保安代收。2005年,停车费收入仅9.5万元。周国柱就对保安上了心,业委会专门设立了保安奖励基金,年底还请吃饭、发红包。果然小区停车费收缴率达到了100%,收入一下子提高到15万元。

    这还不够,周国柱又看中了小区附近“外婆家”带来的商机。业委会讨论后决定,周一至周五10:00~14:00,小区停车位有偿向外婆家开放。这一来,每年又能多赚2万多元。

   2005年,业委会算过一笔账,会所年收入只有万把块钱,还要雇人管,还要用水电,一年反而要亏8000元。

    为了盘活这块资源,周国柱将会所里的麻将桌、乒乓桌、台球桌搬到了小区西门业委会会议室,反正业委会也不是天天开会。

    会所400平方米的大房间空了出来,周国柱拿到中介挂牌,后来被“外婆家”租走,现在的年租金已经涨到了20万元。

     闲置多年的垃圾房也被周国柱租了出去,100多平方米,打扫干净,粉刷一新,贴了地砖,居然成功租给了一家房产策划公司,一年租金收入2万多元。

     小区原来有水泵、发电等设备用房,由于一户一表改造后,没什么用场了。业委会又“盯”上了,一年3万多元租金到手。

      大笔支出要向业主交待清楚

      业委会对小区这么多地方进行改造出租赚钱,业主就没有异议?周国柱说,只要做好沟通就没问题。

    “每一项改造前,我们都会通知所有业主,明白告知业主,能赚多少。谁不希望多赚钱,大家当然同意了。”

     除了收入要说清楚,就连支出也要说清楚。周国柱说,业主公约上写得很清楚,业主授权业委会,资金使用单笔不超过5万元。一旦超过,就要开业主大会。

“我们也给物业发补贴,一年18万元左右。”周国柱说。业主大会上,曾有业主不同意这笔补贴支出,周国柱现场拨拉一回算盘珠子。

    按100%收取物业费,物业每年能拿到64万,税后59万。物业人员共26人,平均年工资2.2万元,人工费每年57.2万元,盈余只有2万元左右。扣除管理费、水电费、维修费等等后,物业每年亏损18万元。

这笔账算下来,所有业主都服服帖帖,全票通过了18万元的补贴。

每一笔收支都做到心里有数

业委会办公室桌上,有着一堆样品,一问是今年小区改造时要用到的材料。

这是施工方上门来谈时,周国柱要求他们留下的。“样本在手,证据在手,可以更好地进行监督,让施工方不敢偷工减料。”

小区曾经有一个业主不肯交物业费,说家门口的名贵树木不见了。结果周国柱一开口,对方就乖乖交了钱。

“你家门前本来有两颗木合树,每棵150元。树死了后,补种了两棵广玉兰,每棵250元;还种上了一株海棠、两株红梅,总价1500元。绝对比以前名贵。”

周国柱说:“这些树都是我去买了来的,我当然知道。”周国柱笑着说,业委会的账目,就是要这么一笔笔都记清楚。你心里明白了,才能解释给业主听,才能让大家都明明白白。

●小区管账经验谈

周素萍,天苑花园小区业委会成员,职业会计。

周国柱,兰桂花园业委会主任,曾从事会计、出纳等工作。

业委会最好不要过账

业委会最好不要自己来过账、做账,一来没有专业人员的指导,会导致账目混乱。二来一旦钱过手,还自己记账,就会说不清楚。

最好是聘请一位有会计证的业主,为小区记账。这样既可避嫌,又可以接受业主的监督。

但是,业委会同时要做到心中有数。要知道小区有哪些经营性收入,要知道每一分钱都花在什么地方。

钱虽然由物业管着,但是要用钱,必须要经过业委会敲章同意,哪怕是一颗灯泡钱,也要到业委会申请。这每一笔支出,都要一一记录下来。

年底最好请专业的审计公司做账,拿审计过的账目与自己一年记录下来的支出、收入一一对照,这样才能做到公开透明清晰。

3本账目分开做

小区业委会如果要记账,最好做3本账本。一本账本是记录现金收益,一本是记录银行存款,一本是明细账。

现金收益就记录小区营业性收入有哪些,比如商铺出租,要具体到出租时间,年限和租金。

银行存款则要写清楚多少钱存在哪家银行,利息多少,谁提议存在这家银行的。

而明细账则全部是支出,要一笔一笔写清楚,细到一个灯泡都要记录。

这样一来,年底公布账目时就不会产生账目混乱的情况了。

大胆赚钱大胆花钱

业委会,要千方百计为业主赚钱,还要大胆为业主花钱。小区投入的资金改造,其实都是用在业主头上。当业主看到了实际效果,自然会认可、支持业委会的工作。

兰桂花园游泳池因漏水问题,要进行改造,泳池一年不开放。考虑到有业主不满意,业委会就给要游泳的业主发放了一张隔壁小区的游泳卡,面值100元。不游泳的业主每人50元超市卡。

游泳池每年投入9万5,光漏水就要花去4万多,收入才2万多元,亏损7万元。而给每个业主发卡,加起来也就5万多元,游泳池一年不开放,反而还节约了2万。这样一来,每个业主都赞同小区游泳池的改造,而且泳池改造后,节约了原循环系统的用房。业委会考虑,将用房再拿来出租,补贴到业主头上,以后小区泳池免费向业主开放。(记者 岳雁)

(来源:今日早报 )

 

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