房产物业律师网--房屋拆迁补偿纠纷案例二
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房屋拆迁补偿纠纷案例二
     发表日期:2011-1-5
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     一审开庭审理时,金大公司声称暂无法办理土地使用权证。交房已二、三年之久,不能办理土地使用权证责任应由金大公司承担。四、一审判决认为“房产登记机关已将办理费用进行公示,原告可以知道办证费用的具体金额”。办证是被上诉人的责任,上诉人无权办理所有权证,上诉人就不可能去看房产登记机关公示。并且上诉人是在一审开庭审理时才被告知办“三证”要交身份证复印件、交房协议及办理费用三百余元。从办证所有证件来看,身份证上诉人不是没有,住宅交房协议签订后缴清差额款,店面是法院依法强制执行安置。从中可以证明办证证件上诉人都具备。办证费用三百余元并非是大额。缴纳此费用没有一点困难。难道上诉人自己住房、柴间、店面办理所有权证大事会怠于履行。因此一审法院认为上诉人怠于交付证件、费用这一事实与生活经验基本常理不符。

  五、一审判决第三条判定赣州市公房管理处不承担责任。上诉人认为签订协议时就相信公房管理处。如金大公司拒不履行,无法履行依法判定,上诉人将保留要求公房管理处承担责任的权利。请求二审法院撤销章贡区人民法院(2006)章民字(1)1188号判决;判令被上诉人依规定办理上诉人住宅8号6栋101室、柴间2号,店面2-7号的房产权证、契证、土地使用权证;判令被上诉人赔偿经济损失26925.30元。(1)住宅自2004年2月12日始至2006年12月12日共1020天。69487.50元×1020天×万分之二点一=13925.30元。(2)店面自2005年元月15日始至2006年12月12日共687天。86310元×687天×万分之二点一=12551.94元139925.30元+12551.94元=26925.30元。一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

  被上诉人赣州市公房管理处的委托代理人口头答辩称:我方与被上诉人赣州市金大房产开发有限公司关系为委托与被委托关系,所以,本案的后果应由被上诉人赣州市金大房产开发有限公司承担。上诉人的要求是办理产权证,被上诉人是代办产权证,由于上诉人未向被上诉人提供相关的办证资料,因而,没有办证的责任所产生的法律后果应当由上诉人自己承担。

  被上诉人赣州市金大房产开发有限公司的委托代理人口头答辩称:上诉人要求办理房屋产权证、赔偿损失二点。我方代为拆迁,被上诉人赣州市公房管理处与上诉人签订了拆迁安置协议,协议第4条已经明确规定,是代理代办行为,上诉人未向我方提供办理产权证的资料,这是造成房屋和店面至今未办理产权证的根本原因,我方没有责任;房屋和店面应补偿的都已履行清结完毕,住房、店面已在上诉人掌握、使用、收益之中,仅是产权证没有办理,不存在经济损失,上诉人没有损失的直接证据,即使有损失也不应由我方承担。

  二审查明事实,被上诉人赣州市公房管理处和被上诉人赣州市金大房产开发有限公司均没有及时通知上诉人提供办证的相关资料和费用,其他事实与一审法院查明的一致。

  本院认为,上诉人刘学明与被上诉人赣州市公房管理处所签订的拆迁安置《协议书》是双方真实意思表示,形式合法,不违反法律及行政法规的强制性规定,因而是有效合同,双方均应依约履行各自义务。双方所签订协议中关于办证问题的约定为:被上诉人赣州市公房管理处愿代上诉人刘学明办理产权。根据合同约定在办证这一事项中,从双方先后履行的顺序,被上诉人赣州市公房管理处应当首先履行通知上诉人提供办证的相关资料和费用的义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条规定,被上诉人赣州市金大房产开发有限公司是房屋的出卖人,必须在出卖房屋交付之日起90日为买受人办理房屋权属证书。由此可知,被上诉人赣州市金大房产开发有限公司对上诉人的拆迁安置房屋交付后,负有限时办理该安置房屋的权属证书的义务。

  因被上诉人赣州市公房管理处受被上诉人赣州市金大房产开发有限公司的委托,与上诉人刘学明签订拆迁安置《协议书》,根据该协议约定和法律规定,两被上诉人首先未履行通知义务,再则未履行办证义务,所以,对该拆迁安置《协议书》未完全履行的主要过错在于两被上诉人,两被上诉人应负同等责任;但在该拆迁安置《协议书》的履行中,上诉人依据该《协议书》的约定,应当知道自己有交纳办证费用的义务,而未积极主动配合做好办证工作,也有一定过错。被上诉人没有履行首先告知义务,而要求履行义务在后的上诉人先提供办证资料和费用的反驳理由不能成立,本院不予采纳。虽然房产登记机关已将办证费用进行了公示,但是,办证的具体时间必须要由两被上诉人决定。

  故原审法院认为上诉人对未履行拆迁安置《协议书》约定办证条款的义务负有主要过错,责任划分欠妥,应予更正。原审法院认为被上诉人赣州市公房管理处未履行首先通知义务有过错,却判决其不承担责任欠妥,应予撤销。本案争议房屋未能办证,损失数额难以确定,该损失的计算方法可以按照已付购房款总款,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,而后由双方按照各自的过错程度分担。上诉人的上诉理由基本成立,本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项之规定,判决如下:

  一、维持章贡区人民法院(2006)章民一(1)初字第1188号民事判决第一项;

  二、变更章贡区人民法院(2006)章民一(1)初字第1188号民事判决为:由被上诉人赣州市金大房产开发有限公司和被上诉人赣州市公房管理处,共同赔偿上诉人刘学明损失按总房款155797.50元×金融机构计收逾期贷款利息×80%,时间从2004年12月31日起至付清之日止。其余20%损失由上诉人刘学明自行承担;

  三、撤销章贡区人民法院(2006)章民一(1)初字第1188号民事判决第三项。

  一审受理费1098元,实际支出费4OO元,二审受理费1098元,共计2596元,由 上诉人刘学明承担520元,两被上诉人各承担1038元。

  本判决为终审判决。

  审 判 长 谢红卫

  审 判 员 张美星

  审 判 员 胡小娥

  二○○七年三月六日

  书 记 员 宋玉玲

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