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夫妻分居,共有房产的处置
     发表日期:2011-2-12
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      最高人民法院《关于〈民法通则〉若干问题的意见》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务;同时文章还提供了包括共有房产,夫妻共有房产处置,共有房产的处置等相关信息咨询。

  张某和妻子钱某已分居3年,即将办理离婚。两人在婚后曾购买住房一套,张某瞒着钱某将房子以18万元的价格卖给了自己的表弟刘某(与张某夫妻也是邻居)。两人签订过房屋买卖合同以后,刘某将首批10万元房款交给了张某,另约定其余8万元等房产过户以后支付。在两人去房产局办理房产过户手续的时候,钱某发现丈夫私自卖房的行为,并坚决反对,从而双方产生纠纷。钱某主张卖房未经过自己的同意,故协议无效。刘某则以婚姻法司法解释的相关规定为依据不同意放弃,双方各执一词。

  评析:本案中钱某反对卖房并主张协议无效是有法律依据的,这份房屋买卖合同是无效合同,张某应当将已收取的10万元返还给刘某,刘某无权再要求办理房产过户手续。

  第一,这套房屋是张某和钱某婚姻关系存续期间取得的房产,属于夫妻共同财产,双方享有平等的所有权和处分权。最高人民法院《关于〈民法通则〉若干问题的意见》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。”

  第二,依据我国《城市房地产转让管理规定》第6条第4项的规定,共有的房地产未经其他共有人书面同意的,不得转让。本案中,张某将房屋卖给刘某,未经共有人钱某的同意,侵犯了钱某对该房屋的共有权,因此这一买卖行为系无效民事行为。

  第三,最高人民法院《关于〈婚姻法〉若干问题的解释》第17条规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中,张某在卖房时并未与钱某协商取得一致意见。刘某作为张某的亲戚和邻居对张某夫妇的分居以及正在闹离婚的事实应当是知情的,其难以有正当理由相信这一卖房行为系夫妻共同意思表示,刘某不符合善意第三人的条件。因此,刘某的主张是不正确的。

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