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物业公司起诉成双刃剑
     发表日期:2011-2-17
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     最高人民法院近日出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (下简称区分所有权纠纷解释)和 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (下简称物业服务纠纷解释),并将于今年10月1日起正式施行。

  笔者认为两部司法解释对《物权法》本身起到了替代、修改和拓展的作用,有些内容在上海的司法实践中已经在运用,有的上海政府主管部门已经有了相关的实施意见,而有的是同司法解释前完全不同的新内容,新规矩。
  1、同一业主拥有一个以上专有部分的,按一人计算
  《区分所有权纠纷解释》第九条规定:物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数,可以按照下列方法认定: (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。
  按照上海已经在实施的情况来看,建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,按一人计算,而同一买受人拥有一个以上专有部分的按一人计算这是首次明确的,这就意味着今后一人多套或非居商铺不论面积多大都按一人计算, 《上海住宅物业管理规定》第九条: “单个业主在首次业主大会上所持的投票权,最高不超过全部投票权的百分之三十”的规定的情况将不复存在,这从维护大多数业主利益出发的立法本意是显而易见的。
  2、居改非要相邻业主全部同意是对居改非的有力遏制
  《区分所有权纠纷解释》第十条规定:业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。
  从 《民法通则》和以往的司法实践来看,一般通常认为所谓的相邻关系,是指物业专有部分的左右上下相邻,及有直接影响的不动产相邻,而司法解释顺应了广大业主对居改非要实施强力遏制的民意出发,将相邻概念作了全新的诠释。笔者认为,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称 “有利害关系的业主”。甚至同一小区,不是同幢的业主,主张与自己有利害关系的,能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的,也可视为相邻。
  3、业主知情权的进一步细化
  《区分所有权纠纷解释》第十三条规定:业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持: (一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况; (二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录; (三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况; (四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况; (五)其他应当向业主公开的情况和资料。
  以往业主知情权是通过业主委员会或物业公司每半年公布的维修资金和公共部位受益,以及业主代表等会议形式来实现的,而司法解释对业主知情权作了更详细、更具体的规定。不但要求公布,业主还可以要求查阅。这一规定套用了 《公司法》有限责任公司股东有权查阅公司的经营决策,经营状况的规定。这对物业管理企业和业主委员会的各项日常工作提出了很高的要求,有待在实践中努力摸索。
  4、物业公司公开的服务承诺及制定的服务细则视为合同的附件
  《物业服务纠纷解释》第三条规定:物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。
  最高法院关于审理房屋买卖合同纠纷司法解释中,将建设单位在与业主签订买卖合同以外,在广告楼书中所做的宣传和承诺作为合同的附件。建设单位没有兑现的,业主有权向建设单位追究违约责任,大多能获法院支持。现在这一理念运用到了物业服务合同纠纷中。
  在以往的物业市场招投标的竞争中,物业公司为了在招投标的竞争中胜人一筹,获得小区的服务管理权,往往将投标书写得面面俱到,花好稻好,这对业主作出选聘决定具有重要作用,物业企业可能不一定考虑今后服务中有没有兑现的可能,当然业主也没办法较真,因为签订服务合同也未将这些内容列入其中,哪位业主想较真,也无法获得法院的支持。这一解释合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围,即不仅限于物业服务合同中的明示条款,法律、法规规定、相关行业规范,以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,也是确定物业服务企业应尽义务的依据。这给物业公司提了醒,对小区的服务规范和承诺食言的话,将有被业主追究违约的可能,个别业主会以物业服务存在暇疵少交或不交服务费而进行抗议,给物业企业带来麻烦。
  5、对于业主违规违约赋予物业企业有条件的起诉权
  《物业服务纠纷解释》第四条规定:业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。
  对于业主违规违约,物业企业的起诉权即诉讼主体的确认问题经过几次反复。 《物权法》出台前,在前期物业服务中,物业公司凭着 《前期物业服务合同》与入住业主签订 《装修协议》,依据 《合同法》的相关规定对违规违约业主提出诉讼,这一做法曾获得了上海大多数法院的支持。
  《物权法》颁布后, 《物业管理条例》和 《上海市住宅物业管理规定若干意见》规定相继出台,从上海法院司法实践看,作为物业服务企业有权向法院提起诉讼的只限于业主拖欠物业服务费。
  按照新的司法解释,最高院赋予了物业服务企业有一定条件的起诉权,起诉前提条件是 “实施妨害了物业服务企业的物业服务与管理的”行为。笔者认为,对于这条解释可能会引起不同的理解,因为 “实施妨害了物业服务企业的物业服务与管理的”这一概念又可以是广义的,也可以是狭义的。
  如从广义的理解,只要业主有违规违约,不论是专有部分,还是共用部位,不论是对物业企业造成直接的,还是间接的妨害服务与管理,物业企业都可以依法直接将实施妨害物业服务与管理行为的业主告上法庭,要求侵害业主承担相应的民事责任。如果是狭义的,应当理解为这一实施妨害了物业服务企业的物业服务与管理的只能是直接的,业主的违规违约行为对物业管理服务造成了直接的妨害。这一妨害直接影响了全体业主的正常生活和小区日常的管理秩序。
  这一司法解释赋予物业企业一定的诉讼主体地位,这给物业公司在物业服务中加强管理奠定了基础,一定程度上威慑目前小区普遍存在的各种严重影响物业小区正常的管理和服务秩序的行为。这一解释同样成为物业企业的一项不容推卸的义务,此举对物业企业来说,可能是一把双刃剑,针对小区业主所有的违规违约都有物业公司承担相应的诉讼责任,实践中显然是不太可能也不太现实的。
  6、其他物业使用人实施违反物业服务合同参照关于业主的规定处理
  《物业服务纠纷解释》第十二条规定:因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
  以往在物业服务实践中,如果物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,一般只能找业主。有的业主长期找不到,造成违规违约行为难以及时纠正。有的业主长期不交物业服务费,而承租人、借用人或者其他物业使用人又不予配合,甚至诉至法院也因找不到业主而搁浅。解释的出台,为解决这一长期困扰的问题提供了破解的途径,作为物业企业只要有足够的证据,证明该房屋的承租人、借用人或者其他物业使用人接受了物业服务,同样应参照业主的相关规定履行自己应承担的义务,如果发生违约违规行为,物业公司一样可以促其纠正。
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