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业主会所变身幼儿园惹纠纷 小区公摊范围不透明
     发表日期:2011-6-2
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    买房子只知道公摊面积是多少,却很少有业主知道公摊范围。中辽国际花园业主就为业主会所变身幼儿园打了一场官司。5月31日,市法院驳回业主诉讼请求,因业主会所不在公摊范围之内,属开发商产权,开发商有权出租业主会所,变成幼儿园。

  业主 活动空间被占用

  位于沈河区东滨河路的中辽国际花园建于1999年,是沈阳较早开发的高档小区。园区内有一座建筑面积1073平方米的业主会所,业主们可以在楼内健身,打乒乓球、台球等。可是从2005年开始,小区业主发现,他们的活动场所突然变成了幼儿园,只留下179平方米的房屋作为物业管理服务中心办公室使用。

  业主的活动场所没了,业主不干了,找到开发商辽宁国际房地产开发有限公司(以下简称国际公司)理论。国际公司显然是胸有成竹,称当初规划就是幼儿园,现在变过来没什么。

  双方僵持了有4年,后来为了打官司,业主于2009年成立了中辽国际花园业主委员会,开始和开发商正面交锋。

  开发商 有权变更会所用途

  业主委员会认为,1999年诉争房屋及整体园区竣工。2000年8月6日该房屋设立业主会所,作为物业管理用房使用。业主会所属公共设施,应归全体业主所有和使用。现开发商擅自出租业主会所,变成幼儿园,占用了业主活动场所,侵害了全体业主的利益。

  而国际公司则不这么认为,称业主会所虽是公共设施,但其面积未公摊给业主,开发商拥有独立产权,可自行决定其用途和功能。

  2010年,业委会将国际公司起诉到法院,要求确认该楼二楼西侧房屋和三楼西侧房屋为物业管理用房和活动场所,国际公司提起反诉,要求中辽业委会腾空二楼西侧物业管理用房。

  法院 驳回双方诉讼请求

  法院认为,国际公司持有产权证书,为诉争房屋的所有权人。在该园区建设规划时,并没有相关法律规定居民小区必须具备一定比例的物业管理用房,故中辽业委会要求确认该楼二楼西侧房屋和三楼西侧房屋为物业管理用房和业主活动场所的请求没有法律依据,法院不予支持。

  国际公司虽然是房屋产权人,但其将二楼西侧房屋交由业委会使用属于其处分权利的行为,该行为是为园区内业主提供服务的一种公益性行为,该行为符合现行法律规定,应予继续履行,目前该园区没有足够的物业管理用房和业主会所,故不具备腾房条件,二楼西侧房屋业委会可继续使用。法院判决驳回双方的诉讼请求。

  现实 公摊范围有待公开

  记者采访中了解到,很多业主都认为:公共设施的建筑成本肯定打进了房价里,业主掏了钱,产权就应该是全体业主的。但现实中,公共设施的公摊范围没有几个人能说清楚。

  在大多数购房合同中,关于会所、地下车库的权属问题都没有什么具体的约定。虽然合同里有明确公共设施和公摊范围这一项,但开发商往往选择不填。业主并不知道自己是否是公共设施产权人或是使用人,也就更谈不上维权了。

  市法院民二庭一位法官告诉记者,要避免这类纠纷的产生,小区业主能努力的地方并不多,他们可以要求开发商把公共设施的产权归属、服务功能及改变功能的违约责任写入购房合同,但开发商一般都不会接受这样的条款。因此,要避免和妥善处理这类纠纷,只能依靠相关法规的完善和细化。法官建议,应强制公开公摊范围,明确要求开发商将公摊范围写进购房合同,不能不填。

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