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常见物业管理纠纷案件的审理
     发表日期:2011-7-1
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近年来,随着城市建设速度的加快、拆迁力度的加大,物业管理纠纷日益增多,法院受理的物业管理纠纷逐年上升。认真分析物业管理纠纷的处理原则,公正审理物业管理纠纷案件,具有十分重要的现实意义。

  一、无物业服务合同案件的审理

  实践中有不少物业管理企业与业主委员会或业主之间未订立书面合同,甚至是房地产开发商派自己的部门管理楼盘,未办理委托物业公司管理手续,未与业主订立物业管理合同等等。在无合同可依的情形下,人民法院在处理物业管理纠纷时应注意两个突出问题:一是物业管理企业的资质问题。物业管理企业开展物业管理服务,除应办理有关企业登记外,还应具备相应的等级资质、收费资质,并领有政府部门颁发的有关证书。对不具备法定资质却从事物业管理工作并产生了物业管理纠纷的,在业主委员会或业主同意的情况下,限期物业管理企业补办相关证书,并与业主委员会或业主签订物业管理合同,但证书补办前的物业费用只按合理成本收取。

  二是物业费用标准问题。物业费用的收取应遵循合理、公开及与服务相适宜的原则,收取标准应严格依照合同的约定。普通住宅的物业管理服务费是政府指导价,确立费用时应以物业管理服务的合理成本为基础,以业主的经济承受能力进行综合测算;而其他住宅,必须经业主或业主委员会协议约定。如果当事人未就物业管理达成协议,表明当事人对物业管理的事项未约定,对收费标准、缴费方式也未约定,因而当事人之间服务合同关系不成立;如果物业管理企业对小区进行了管理,并因此而受到损失,可参照民法通则中的无因管理原则处理,由业主或业主委员会酌情给予其因提供服务而受损的、相当于损失数额的经济补偿。

  二、业主拒交物业管理费案件的审理

  按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务,但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂,因此,处理此类纠纷要分不同情况作出处理:属于业主无理拒绝交费情形的,应判令业主按照合同规定交纳物业管理费,并承担延期交费的违约责任;如果是因为物业管理企业提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的,则属于物业管理企业违约在先,业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权的行为,是依法采取的自我救济手段,这种情况下,可根据物业管理企业提供服务的质量状况,判决驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求,或适当减少业主的应交服务费(但应交的维修费用不在此限);对于确因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷,应当按照政府主管部门的有关规定,在合理确定各个业主应分摊费用的基础上,判令相关业主支付其应摊的物业管理费用和维修费用;如果属于物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形,业主因而拒交的,应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用,物业管理企业未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分,应予以驳回。

  此外,在审理此类案件过程中,还应注意审查物业管理企业的收费标准是否经过物价部门审核,是否明码标价;对特殊服务收费,业主及物业管理企业之间是否在合同中有约定;对合同约定物业收费可以预收的,其预收期限是否符合法律规定等等。

  三、物业管理企业违约案件的审理

  审判实践中,物业管理企业的违约行为主要表现在:对公用部位、共用设施设备维护管理不善;对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责,造成物业环境恶化;未经业主同意,自己或许可他人利用物业设置广告等经营性设施,或将物业管理权发包给他人等等。物业管理企业未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符的,属于违约行为,应判令其承担相应的违约责任。对于物业管理企业违约将物业共用部位如平台或屋面自营或出租他人经营或安装广告牌的,应责令其立即恢复原状,给业主或使用人造成损失的,还应当判决物业管理企业承担赔偿责任。据此,物业管理企业利用物业设置经营性设施,应当征得业主或业主委员会的书面同意,并向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益,在扣除物业管理企业代办费用后,一部分应用于补贴物业管理公共服务费,另一部分应纳入维修基金。对于物业管理企业擅自将物业管理权发包给他人的,因其行为侵犯了业主的合法权益,故对其发包行为应认定无效,由物业管理企业依法承担违约责任。

  四、物业管理企业采取停止供电、供水、供气等措施引发案件的处理

  物业管理企业为迫使业主交纳管理费,在业主不能按其要求交费的情况下,经常采取停电、停水、停气等措施。此类纠纷,应具体情况具体分析。如物业管理合同中约定,对业主欠费的可以采取停水、电、气等措施的,应从其约定。在无合同约定的情况下,应区分收费项目的不同特点具体分析。物业管理费主要分为为业主提供卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等公共性服务的费用,代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公众代办性质的服务费用,以及特约服务的费用。业主仅拖欠公共性服务或特约服务的费用,而未拖欠公众代办性质服务费用的,物业管理企业不能采取停水电等措施,否则即为侵权;业主或使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用,使物业管理企业为此未能代交有关费用,致使供水、电、气等部门停水、电、气的,物业管理企业不承担责任。

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