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物业服务企业就第三人侵害业主权利应负的法律责任的探讨
邹芬芬      发表日期:2011-8-3
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   由于种种原因,近年来,物业服务企业与业主之间关系日趋紧张,以致纠纷多有发生。其中,因第三人侵害业主人身、财产权利,业主认为物业服务企业未履行职责,从而提起诉讼请求赔偿的案例屡屡见诸报端,双方经常各执一词,而理论界对此也存在不同看法。笔者将在本文中,就第三人侵害业主权利情形下物业服务企业应负的法律责任作一定探讨。

   一、物业服务企业的安全保障义务

   有业主认为,既然物业服务企业收取了物业管理费用,就应该对业主居住过程中出现的任何问题负责,业主在物业管理区域被偷、被害,物业服务企业在业主人身、财产安全受到第三人侵害时承担法律责任,前提应当是负有安全保障义务并违反了该义务。而物业服务企业是否负有安全保障义务,应当看法律、法规的规定和物业服务合同的具体约定。

   在《物业管理条列》中,没有明确规定物业服务企业对业主负有安全保障义务,只在第四十六条、第四十七条中对物业服务企业应制止违法行为、做好安全防范工作等方面做了一般规定,隐含着物业服务企业的安全保障义务的要求。因此,物业服务企业的安全保障义务主要还是依据物业服务合同来确定,主要存在以下三类情形:

   1、一般情况下,物业服务合同都会约定保安条款,即要要求物业服务企业承担安全保障义务,如维护设施、设置门岗、巡查小区、夜间巡逻、查问可疑人员等等,业主可能还会为此支付一定保安费用。在合同明确约定了安全保障义务内容的情况下,物业服务企业违反该义务造成业主损失,当然应承担法律责任。《物业管理条列》第三十六条即明确规定,物业服务企业违约造成业主权利受到损害的,应当承担法律责任。

   2、若合同只是笼统约定物业服务企业提供保安服务,而未对保安服务内容作明确约定,物业服务企业仍需承担安全保障义务,其基本内容可以按行业标准及物业服务企业的收费标准确定,因为根据权责一致的民事原则,物业服务企业收费标准应当与服务等级相适应。

   3、即使在合同没有保安条款的情况下,由于提供保安服务是人们对物业管理服务内容的一般理解与期许,基于诚实信用和信赖保护原则,物业服务企业也应当承担基本的安全保障义务,当然合同明确约定物业服务企业没有安全保障义务且不需负有关赔偿责任的除外。

   由此可见,物业服务企业负有安全保障义务。但需要指出的是,由于物业管理的内容主要是维护物业及相关设施完好与正常运行,并维护环境卫生与公共秩序,物业服务企业的安全保障义务也就并非绝对地保障住户安全,而是尽一个善良管理人的注意和谨慎,采取合理措施防范和制止针对业主和物业的违法犯罪行为发生。

   二、物业服务企业违反安全保障义务法律责任的类型与构成要件

   如上所述,物业服务企业对业主负有安全保障义务,违反该义务时,应当承担法律责任。由于物业服务企业与业主之间主要依据物业服务合同确定安全保障义务,该种法律责任应为违约责任。

   在第三人侵害业主权利的情形下,如果要求物业服务企业以赔偿损失的形式承担违约责任,必须先确定物业服务企业违反安全保障义务与损害结果之间的因果关系。如果物业管理公司履行了安全保障义务,损害结果就不会发生或者可以减轻,则认为存在因果关系,物业服务企业需要负赔偿责任。否则即认为因果关系不存在。物业服务企业即便违反安全保障义务,也只需要依合同约定负其他类的违约责任而不需要就业主所受损害进行赔偿。

   总的来说,在第三人侵害业主权利的情形下,物业服务企业承担损害赔偿责任,需满足以下要件:1、业主权利受到损害的事实;2、物业服务企业违反安全保障义务;3、违反安全保障义务的行为与损害结果之间有因果关系。

   三、物业服务企业违反安全保障义务赔偿责任的范围

   尽管物业服务企业违反安全保障义务需要承担法律责任,但在第三人侵害业主权利的情形下,业主的人身、财产权利首先是因为第三人的行为受到损害,物业服务企业并不是直接侵害方,只是因为疏于职守而使物业管理有漏洞可钻,在客观上为第三人侵害业主权利提供了一定条件。即使物业服务企业履行了安全保障义务,也不能完全避免第三人侵权的情况发生。因此,其赔偿责任与物业服务企业直接侵害业主权利的责任应当有所区别。

   笔者认为,确定物业服务企业违反安全保障义务的责任范围,可以参照最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用若干法律问题的解释》第6条的规定,在第三人侵害业主人身、财产权利的情况下,业主首先应向第三人要求赔偿。只有在业主无法从第三人处得到赔偿时,物业服务企业才需要为违反安全保障义务承担补充赔偿责任,其责任不应超过订立物业服务合同时能够预见或应当预见的损失,并且物业服务企业可以向第三人追偿。这样,既可以使业主的损失得到一定补偿,同时也使物业服务企业与第三人的责任分担更为公平,在当事人之间达到一种利益的平衡,从而促进物业管理服务行业健康发展。

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