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物管业如何回归自身角色?
清远市宝城物业管理有限公司经理      发表日期:2011-9-13
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   自1981年中国第一家物业公司成立以来,物业管理至今已走过30个年头。近十几年来,物业管理得到了空前的发展,十几年间,物业管理已成遍地开花之势,大陆境内自南向北,凡是建筑物耸立的地方,都已引入物业管理。如此大规模的行业兴起,其质与量是否成比例?

   一个行业的兴起,靠的是行业自身的价值及自强独立的行业品质、顺应时代的市场需求,并通过良性的市场竞争,使其行业品质不断提升,成为市场食物链中不可缺少的环节,并得到大众的认可与尊重。可现实如何?物业管理行业的负面报道比比皆是,收费与服务不对等、维修不及时、服务不规范的现象时有发生,更有甚者,竟有物业公司充当拆迁队伍的先锋。物业管理行业“酱衣”,成为异形?笔者愿以此文,与读者探讨其中原因。

  物业管理沦为销售工具

  与房地产的利润相比,物业管理可以说是微利,所以相当一部分房地产公司选择了不计成本的自组自管的模式,使物业管理成为销售工具,以牺牲物业利益,施以小恩小惠的伎俩,换取房地产的利润。

  清远市有开发商打出免几年管理费或是免几年分摊费的旗号招揽客户。其结果却是要物业公司付出重大代价。几年的时间足以令业主养成不劳而获的恶习,更别想养成“物业管理消费”的观念。若干年后,物业公司因开发商“断奶”无力承担运营费用时,只能降低服务标准,最终受害的是社区内的众多业主。

  为政府减负却缺失支援

  物业管理进入中国市场,随着管理范围的不断扩大,为政府担负的责任越来越多。物业管理以收取业主的费用来承担公共区域的维护职责,其实这笔费用相当一部分本应是政府负担。行业不可能独立生存于市场中,物业管理行业因其非职能部门,却要履行部分职能部门的职责,所以外部的支援必不可少,尤其是来自政府相关部门的支持。本人在清远从事物业管理行业,近三年来,除原房管局的对口部门及物业管理协会的支援外,其余相关部门联系甚少,物业行业亟需全社会各界的支持和认同。

  媒体丑化演绎招致误解

  物业作为房地产产业链的末端行业,往往扮演着替罪羊的角色,凡是准业主,或多或少都会与物业公司因遗留工程或装修监管问题而发生纠纷,每每此时,个别媒体为了吸引眼球,便拿出狗仔队精神,在对物业管理行业完全外行的情况下,大肆口诛笔伐,置道理及职业道德于不顾。

  物业行业人员多是生活在底层,但又较有社会责任感的人群,所以易得罪那些希望享有特权的人从而被攻击。例如:某年春晚,某些小丑似的人物,在舞台上张牙舞爪,以丑化物业行业的行为博得众人一笑。本人不懂,对于春晚,官方一再强调严谨、审慎,为何此等劣质并极具报复性的作品竟也可通过政审?

  行业恶意竞争降低标准

  本人从事物业管理已十年有余,深知物业管理的成本及利润。本行业属服务性行业,众所周知,服务性行业历来都是微利行业,按照清远市的收费标准及近一年来人工市价情况判断,管理区域的范围应达到八万到十万平方米,才可提供相对优质的服务。近年来,行业内拓展业务已不计项目大小,各公司不惜采用降低服务标准,大打价格战的方式,疯狂地用恶意竞争手段来争夺项目。同室操戈只会促使内部产生畸形儿、外部坐收渔利,服务质量一落千丈。据笔者了解,清远某个项目的管理费,仅够支付保安及清洁工的工资,管理人员工资需与其他项目共同支付。此实为行业的不幸。

  低价格高标准服务的尴尬

  物业管理行业早已被定义,在服务标准相对恒定的前提下,影响服务费定价的因素有很多,包括管理区域的地理位置、总建筑面积及户数、设备设施的数量品质、区域规划、硬件配置的合理性等环境因素,当地人工价格情况及波动情况,当地物价情况等市场因素。这些因素综合起来,才是定价的依据。

  在清远小的项目仅有1万平方米,大的项目近百万平方米,如此大的落差,定价一概而论,自然造成服务的千差万别,同时部分开发商为了利用物业这一“工具”来促进房地产销售,采用低价高标的服务,这一违背市场规律的行为,更加剧了行业市场的矛盾。珠三角大部分有实力的房地产商都存在这一问题。服务费标准与服务标准的制定,应有合理的数据依据,同时杜绝其他行业扰乱本行业市场的行为。

  现阶段,物管业承载着太多原本归属明确却越来越模糊的社会责任,也承载着执着而又不失乐观的物业人的希望。黑格尔说过,存在即合理。作为舶来品的物业管理发展到今天,有其国情特色。“前路漫漫”,随着社会的发展、秩序的规范、素质的提升,物管行业也终将向国际接轨,回归行业本身应该承担的角色及责任。

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