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由杨晓刚律师团队亲力打造的《北京市物业管理动态》2014年7月期精彩出炉,欢迎致电咨询、订购!咨询电话:01051296080,51296081

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物业动态电子月刊十月份期现已推出 欢迎免费索取
     发表日期:2011-10-8
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    由北京中勉律师事务所,杨晓刚律师团队主编的《北京市物业管理动态》电子月刊十月份期现以推出,欢迎免费索取。联系电话(010)51296080,邮箱:yxg0607@126.com

   《北京市物业管理动态十月期》内容摘要:

※最近政策法规解读:

    》2011年9月1日起,北京市正式实施《北京市写字楼内部治安保卫工作规定》,这是国内首个有关写字楼的安全保卫规定。该《规定》打破原有公安机关依托物业,对写字楼内部进行安全管理的旧模式,将写字楼内部产权单位和承租单位也纳入了被监管的范畴,形成了产权方、承租方和物业方“三位一体”的监管新模式。

    》2011年9月27日,北京市住建委、民政局、社会建设工作办公室联合印发《关于推进住宅区业主大会建设的意见》,业主大会负责人将在培训和考试后,持证上岗。业主将对业主大会负责人的履职情况定期考核,考核不合格则面临“下岗”,并将考核结果在小区内公示。对不具备履责能力或考核不合格的业主大会人员,将注销岗位证书,政府相关部门指导业主大会更换人选。

    该《意见》主要内容为:(1)《意见》要求各区县人民政府要把推进住宅区业主大会的组建工作,纳入社会建设总体规划,整合资源,因地制宜,有计划、有步骤地开展业主大会的组建工作,力争在“十二五”时期末,实现全市实施物业管理的住宅区业主大会全覆盖。(2)《意见》要求各区县人民政府明确各相关部门在业主大会组建中的职责分工,并将业主大会的组建、规范运作纳入部门、街道的考核内容;要突出工作重点,把新建住宅区、保障性住房小区、物业矛盾纠纷突出的住宅区以及老旧住宅区业主大会的组建作为工作重点;充分发挥社会组织在业主大会组建中的作用,积极探索向有经验、有专业能力、有公益心的社会组织购买辅导业主大会组建的社会服务。(3)《意见》要求各区县人民政府加大资金投入,将业主大会建设所需经费纳入政府年度预算;有计划地加强对业主大会负责人的相关培训;设立业主大会辅导专家库,为业主大会规范运作提供专业指导;推广使用业主决定共同事项公共决策平台。(4)《意见》要求各区县要积极探索建 立业主大会负责人准入制度;研究探索将业主大会负责人、业主委员会成员和工作人员的资格、行为等量化为信用记分;各区县要采取多种形式组织广大业主对本住宅区业主大会负责人、业主委员会委员和工作人员的履责情况实施定期考核,对不具备履责能力或考核不合格的业主大会人员,要注销岗位证书并指导业主大会更换人选;鼓励具有较高政治觉悟和丰富管理经验的党政机关、企事业单位领导干部业主担任业主大会负责人。(5)要探索社区居委会对业主大会指导监督的工作机制,对业主大会、业主委员会违法法律、法规的决定,社区居委会可以提请街道办事处、乡镇人民政府予以撤销;要建立社区事务联系会议制度,社区居委会要定期与业主大会沟通社区事务相关情况,对可能影响社区和谐稳定的物业管理矛盾纠纷,业主大会要在社区居委会的指导下,积极与物业服务企业或相关单位协商解决;鼓励业主大会与社区居委会共享住宅区内公共资源,协助和配合社区居委会开展公共服务。

※物业行业动态:

    》2011年9月,针对北京市个别小区的物业企业不能提供24小时的修理服务。北京市物业管理行业协会昨天表示,北京从有居住小区开始,主管部门就要求物业服务企业配备24小时值班人员,今后,北京将进行最严格的行业自律,北京市住建委也将配合协会的自律对物业企业违法违规行为进行严格执法。如果今后媒体或市民发现物业服务不到位,可以将物业服务企业的名称,直接反馈给行业协会,协会将进行最严格的行业自律,物业企业必须严格、完全地按照合同约定的服务标准提供服务,一旦发现有违规行为,物业协会将会把有关情况立即上报行政主管部门,由其进行执法。协会举报电话:01063397262。

    》2011年9月2日,海淀区翠湖别墅A11栋违法建设的阳台和围栏由海淀城管大队依法拆除。该别墅的主人正是此前举报邻居孙寅贵家违建的印尼华侨李天龙,而这次举报他的恰是孙寅贵。至此,两家的互相举报暂时尘埃落定各家违建全部被拆除。李天龙的别墅,经规划部门确认存在3处违法建设,一处是别墅南侧46.2延米的围栏,另外两处都是二层楼外增建的阳台。为了防止拆除之后出现意外,细心的城管队员打印了“阳台已拆除,注意安全”的提示,双面贴在二楼的门上,并从外面拉上警戒线,加大提醒效果。

※物业主航线——主维权典型事件盘点:

    》业主财物被盗,物业管理公司该赔吗?
    答:一般来说不能让物业管理公司直接进行赔偿。但如果盗窃是由于物业保安措施的严重失职造成的,物业管理公司应承担与其过错相当的责任,具体数额,如协商不能取得一致,可通过诉讼确定。还存在一种情况,即物业管理合同中约定若发生火灾、财物丢失等情况由物业管理公司赔偿,作为对价业主在平时要支付相应的费用,那么如果发生财物被盗事件,物业管理公司要承担全部赔偿责任。

※聚焦物业管理过程中的焦点、热点问题:

    》物业公司起诉业主占绿地种葡萄,要求移除并赔偿

    自称业主在小区公共绿地种上了葡萄,物业公司多次规劝无效,将业主告上法院。2011年9月,北京市西城法院已受理此案。

    物业公司诉称,自2008年开始,业主鞠先生就在小区里的公共绿地上种植葡萄。物业公司根据其他业主的反映,多次劝说鞠先生拆除种植的葡萄,但被鞠先生强硬拒绝。物业公司起诉至法院,要求业主移除种植在公共绿地上的葡萄,并且支付物业公司恢复绿地所需的费用共计11000元,该案件正在审理中,本《动态》会继续关注本案的发展。

※日常物业管理中的疑惑解答::(欢迎您将您日常工作中遇到的问题发给我们,我们将请房产物业专业律师为您免费解答并回复,同时选登在下一期刊物上。)

    》小区高压供水水箱严重漏水,需进行维修,能动用公共维修基金吗?

    答:根据北京市的相关规定,住宅专项维修资金应当专项用于住宅公用部位,共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作它用。

       首先,贵公司应当确定“小区高压供水水箱”的产权,看该水箱是属于供水公司所有,还是属于小区全体业主所有;其次,要确认该水箱是否在保修期内。在确定上述两项之后,如果该水箱属于小区全体业主所有且已经过了保修期时,贵公司可根据维修和更新、改造项目提出使用建议,经该小区专有部分占建筑物面积三分之二以上的业主表决且占总人数三分之以上的业主讨论通过使用建议后,贵公司才能实施使用方案。

 

   

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