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北京市物业管理动态七月期现已发行
     发表日期:2012-7-12
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    由北京中勉律师事务所发行,杨晓刚律师团队亲力打造的《北京市物业管理动态》纸质月刊,2012年七月期现已发行,欢迎订购!联系电话(010)51296080、51296081,邮箱:yxg0607@126.com

    《北京市物业管理动态》七月期,内容摘要:

※最新政策法规解读:

    》2012年6月14日,北京市住建委开始就《北京市房屋建筑安全管理员管理办法》面向社会征求意见。《办法》规定,今后北京每个小区将至少配备两名房屋建筑安全管理员,负责检查房屋建筑是否出现开裂、电梯运行是否安全等。房屋管理单位如果不按规定配备,将被处以1万元到3万元的罚款。

※物业行业动态:

    》2012年6月9日,“2012中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第五届中国物业服务百强企业家峰会”于北京钓鱼台大酒店隆重举行。活动中,国内外物业服务行业专家对物业服务企业的盈利模式进行了研究和探讨,以帮助企业把握未来的发展趋势,实现企业做强做大。同时,中国物业服务百强优秀企业家们还进行了主题为“物业服务百强企业如何实现规模扩张与品质服务的协调发展”的对话。

※物业主航线——业主维权典型事件盘点、物业知识普及:

    》问:小区车损,哪些情况物业担责?

    案例一:某小区是高档社区,为方便业主,修建了免费停车场。小区实行全封闭管理,每日晚10点30分上锁,清晨5点30分打开,车场安装有摄像头。由于三年来都没发生过车辆盗损事故。今年小区物业关闭了摄像设备。不久前,业主王某的上海通用等十多辆停在车场的轿车,油箱全被打开,油箱里的汽油全被抽走。部分汽车轮胎还被卸走。该案目前尚在侦破中。

    案例二:于某等业主与小区物业签订了车辆保管合同,每年交1万多元管理费,业主每天把轿车停在物业地下车库内,车库有专人看护。没想到几天前,看护人员擅离职守,盗贼乘虚而入,撬开了车库内数台车辆的后备厢,将厢内财物洗劫一空。

    案例三:业主许某为方便出入,租了小区地面上的一个车位。某日早晨上班,发现自己的奥迪车上赫然“趴”着一个大花盆,而车顶已被花盆砸了一个大坑。

    评析:我国物权法第82条、《物业管理条例》第2条规定,物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据《物业管理条例》第47条,合同法第365条、第374条规定,物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
  对于案例二中停放在小区内的私家轿车,物业公司和业主之间形成的是物业保管合同。保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同。保管期间,因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担赔偿责任。
  就小区业主的轿车等财物因被盗受到损失,物业企业应否承担赔偿责任的问题,主要看物业是否尽到了门卫值班、保安巡逻等防范职责。汽油被盗、轮胎被卸,虽为盗窃分子所为,损害责任应由盗窃者承担,但物业公司没尽到安全保障义务也应承担相应的责任。对于后备厢被撬,因有保管合同,业主可按合同要求物业企业承担赔偿责任。
  至于车盖被高空坠落物砸坏的情况,业主可依侵权责任法第87条“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害,难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿”的规定,要求相关住户赔偿。

※聚焦物业管理过程中的焦点、热点问题:

    》小区陷混乱期,盼望快交接,老物业提起行政复议

    今年3月,因不满物业管理,海淀区西山新村小区业委会通过表决将物业公司请出家门。4月28日,海淀区房管局对该物业公司下达责令限期移交通知书,要求其在5月10日前与业委会签署交接协议,完成交接。否则将对其予以行政处罚。然而,5月10日当天,当新物业公司集结好队伍来到小区大门时,老物业公司代表的电话却无法接通。根据《北京市物业项目交接管理办法》规定,只有在老物业公司与业委会签署交接协议的情况下新物业才能进驻,而老物业的回避让新“管家”无法上任。老物业公司相关负责人表示,并非是物业故意不走,而是小区欠费实在太多,物业公司需先收回部分物业费后才能交接;并且,业主大会是在4月13日作出决议,按照《北京市物业管理办法》规定,应给老物业公司60天的交接时间,因此5月10日必须交接的通知书于法不符。故老物业公司以“业主大会决议后未满60天”为由向海淀区房管局提起行政复议。2012年6月3日,海淀区房管局相关负责人表示,他们已经派出执法大队和法制办专人进行调查取证,并会通过法律程序予以回应。

   

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