房产物业律师网--《北京市物业管理动态》2013元旦特刊热闹上市
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《北京市物业管理动态》2013元旦特刊热闹上市
     发表日期:2013-1-11
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    由北京中勉律师事务所发行,杨晓刚律师团队亲力打造的《北京市物业管理动态》纸质月刊,2013年元旦特刊热闹上市,欢迎订购,同时,开始接受2013年全年动态预订,详情请致电咨询!联系电话(010)51296080、51296081,邮箱:yxg0607@126.com

    《北京市物业管理动态》2013年元旦特刊,内容摘要:

※最新政策法规解读:

    》北京市住建委委托北京建筑装修装饰协会起草的《家庭居室装饰装修质量验收标准(2013)》,在经过长达九年的反复推敲与修订后,目前到了最后的送审阶段,将于2013年初面世。虽然同为家庭居室装饰装修验收标准,但北京那个的这个地方标准要比国家标准《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》在施工技术和细节方面要求更高。因为国家标准要以全国施工状态为基准,若要求过高,多数小城市无法达标,标准将形同虚设。而地方标准,可将当地建筑装饰水平作为基准,要求越高越有利于提升施工水平。此外,《家庭居室装饰装修质量验收标准(2013)》虽为地方性的推荐标准,但同样具有法律效力。

※物业行业动态:

    》2012年12月5日,北京市财政局、北京市发改委、北京市住建委发布通知规定,纳入北京市发展规划和年度计划的公租房项目,全额免收建设、买卖、运营中涉及的行政事业性收费和政府性基金。其中包括经国务院和财政部、国家发改委批准设立的全国性行政事业性收费和政府性基金,以及经北京市政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费,予以全额免收。免收的行政事业性收费和政府性基金具体项目包括:房屋登记费、城市基础设施建设费、耕地开垦费、放空地下室易地建设收费、排污收费、环境监测服务收费、占道费、城市道路挖掘修复费、特种设备检验收费、测绘成果成图资料收费、建设工程档案保护和复制收费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金、防洪费、森林植被恢复费、教育费附加、地方教育附加等。

※聚焦物业管理过程中的焦点、热点问题:

    》专家建议物业管理纳入“营改增”

    曾参与上海营改增试点可行性方案设计工作的上海财经大学公共经济与管理学院胡怡建日前接受《经济参考报》记者采访时披露,作为国内营业税改征增值税的首个试点,目前上海市住房保障和房屋管局及其主管的上海市物业管理行业协会正在调研该市的物业管理行业税负问题,并准备将“物业管理纳入营改增试点”的建议反馈给上海市的财税部门。国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓在接受《经济参考报》记者采访时表示,以北京这样的大城市为例,若物业管理纳入到营改增试点之列,多则将有上万企业“入围”。物业管理试点营改增,涉及到的不只是物业管理公司,一个企业若提供出租房屋或是出租场地的服务,都会受到该政策的影响。胡怡建则说,此举将解决已纳入上海营改增试点的6个现代服务业的部分企业短期内税负不降反增的难题,为这6个行业减负。刘桓认为,物业管理纳入营改增试点是顺理成章的,相较于建筑安装业和房地产业,物业管理营改增的难度要远远低于上述行业。据了解,目前已经开展营改增试点的12个省、直辖市和计划单列市在试点方案上均参照上海的“1+6”模式。所谓“1+6”的“1”即交通运输业,“6”即现代服务业的6个行业,包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务和鉴证咨询服务。据胡怡建介绍,上述6个现代服务业大多是轻资产行业,其成本主要来自人力资本和不动产租赁两大方面,而不动产租赁成本主要包括租金、物业管理费等。物业管理费既涉及商业性房地产,又涉及居住性房地产。物业管理行业纳入营改增的必要性何在?包括胡怡建、刘桓在内的多位专家告诉记者,过去物业管理需要缴纳税率为5%的营业税,若推行营改增试点,则需要按照6%的税率来缴纳增值税。对商业性房地产而言,上述6个现代服务业中的部分企业由于在物业管理费等方面无法实现进项税的抵扣,且缺乏其他可抵扣项,推行营改增试点近一年来,面临短期内税负不降反增的困难。对此,胡怡建呼吁,尽早将物业管理纳入营改增试点领域,允许商业性房地产开具增值税发票,形成上下游企业的抵扣链条,从而一方面解决产业链下游支付物业管理费的现代服务业的进项抵扣难问题;另一方面解决承担物业公司绿化、维修、卫生等上游外包业务的企业普遍反映的进项税抵扣难问题。至于居住性房地产(如小区住房),该类别又分为两类:一类是商品房物业管理企业,如市场化运作的物业公司,这类公司多为盈利,推行营改增试点后问题应该不大。然而,对于另一类的非商品房物业管理机构,如房管部门主管的物业公司,这类公司多为亏损,由政府提供财政补贴,如果一边给补贴一边征税,钱从政府口袋里来,又回到政府口袋里去,不太合理。在这方面,胡怡建建议,可借鉴交通运输业营改增试点的经验,类似于出租车、公交车等消费性交通运输企业,可以对房管房(以政府为产权人的房屋)和近期新建的保障房等“国家的房子”免征增值税;或改按3%的简易计税方法征税,而非适用于增值税现有的6%、11%两档税率“这样就避免了非商品房物业管理机构的现有亏损加大,避免将税负转嫁到住户。”胡怡建说道。

※物业主航线——业主维权典型事件盘点、物业知识普及:

    》随着新年的到来,2012年度完美地落下帷幕。本期动态我们为您总结归纳了2012整年培训及提问中最受物业企业关注的几大方面问题。

     问题一:房屋漏水,谁担责任?

    律师说法:根据建设部下发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》:“房地产开发企业对住宅的墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修期不低于1年”。业主购买房屋后,如果开发单位提供的《住宅质量保证书》中对保修期限没有延长,则开发单位应当按照上述规定的最低保修期限,承担保修责任。业主家中一旦出现渗漏、跑水,应当首先通知物业公司,由物业公司采取应急措施,最大限度的降低损失和危害,并由物业公司出具渗漏、跑水原因的参考意见。业主要求开发单位维修,但遭到拒绝的,业主可以提起事诉讼后,可以要求对渗漏地面或管道的质量进行鉴定。

    问题二:不交纳物业管理费用应承担什么法律责任?

    律师说法:业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳物业管理费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉,要求其交纳物业管理费用。

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