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商品房预售合同纠纷案
     发表日期:2006-11-27
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                                         江苏省高级人民法院民事判决书 

                                             (2002)苏民终字第009号

  上诉人(原审原告)昆山华夏购物中心(以下简称购物中心),住所地昆山市朝阳路122号。

   法定代表人马友新,总经理。

   委托代理人邵雪明,江苏苏州邵雪明律师事务所律师。

   委托代理人孙根林,江苏苏州海联海律师事务所律师。

   被上诉人(原审被告)昆山金山房产发展有限公司(以下简称金山公司),住所地昆山市玉山镇人民路5号。

    法定代表人钱治平,董事长。

    委托代理人邹杏明,江苏苏州新开利律师事务所律师。

    委托代理人肖根宝,江苏苏州正文人律师事务所律师。

    上诉人购物中心因与被上诉人金山公司商品房预售合同纠纷一案,不服江苏省苏州市中级人民法院(2001)苏中民一初字第35号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案,上诉人购物中心的委托代理人邵雪明、孙根林,被上诉人金山公司的委托代理人邹杏明、肖根宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    经审理查明,1995年7月22日,购物中心(甲方)与金山公司(乙方)签订《关于购买金山大厦商场协议书》(以下简称协议书),约定甲方购买乙方金山大厦一至三层商场,总面积7271.2平方米,平均价格含营业税为每平方米5988元,总售价4354万元。甲方购买的商场包括专用上下四部进口自动扶梯,一部共用进口货梯,一至三层冷暖中央空调系统等。甲方须在签订本协议的同时向乙方给付购房定金50万元,并于8月中旬前签订正式买卖合同。为配合甲方于11月上旬开业,乙方暂定1995年9月30日向甲方交付以上房屋(以正式合同时间为准)并经有关方面验收合格,乙方同意甲方在交房前可以参与必要的室内装修工作,乙方将尽全力支持配合。本协议作为正式买卖合同的前期文件,所订条款为正式合同的原则基础,双方共同遵守执行。本协议未尽事宜将在签订正式合同时予以补充。

    1995年8月23日,双方正式订立《商品房购销合同》(以下简称合同书),约定购物中心购买商场建筑面积7271.2平方米(含买方应分摊的共用面积1284.69平方米),金额4120万元。金山公司应于1995年10月15日前交付房屋,并做到水、电、路通,所有设备安装结束。如金山公司未能如期交房,则每延期一天按买方投放资金金额万分之五支付违约金。自房屋交付使用之日起12个月内发现施工质量问题,金山公司负责维修,如不及时维修造成买方损失的,由金山公司承担。

    1995年10月15日,金山公司交付了房屋及相关设备,购物中心接受了房屋及相关设备,但双方未履行正式交付手续。同年12月2日,购物中心开张营业。

    1995年10月16日,购物中心向金山公司发出备忘录,指出房屋及设备有76个方面的质量问题。之后,双方就房屋及设备质量问题多次交涉,但均无结果。

    1996年11月,购物中心向法院提起诉讼,要求退房及赔偿损失,后经当地政府协调,又撤回起诉。

    1997年9月30日,金山大厦工程竣工并经质检部门验收合格。

    1998年11月28日,双方又签订了一份《补充协议书》,将购房面积调整为7034.753平方米,合同总金额调整为3837.999955万元。

    另查明,1998年10月28日金山公司取得了金山大厦房屋的商品房销售许可证。同年12月,购物中心领取了所购房屋的所有权证,合计建筑面积为7043.77平方米。

    上述事实有相关证据在卷证实,双方当事人不持异议。

    原审法院认为,双方当事人签订的协议书及合同书均系当事人的真实意思表示,且不违反法律规定,合法有效。虽然双方在协议中对房屋交付的条件作了约定,即交付的房屋须“经有关方面验收合格”,但双方在签订正式合同时,对该条件作了变更,正式合同中并未将房屋须“经有关方面验收合格”作为交付房屋的条件。合同签订后,金山公司于1995年10月15日如期交付了房屋,购物中心也于同年12月2日开业使用了该房屋。当时该房屋虽未“经有关方面验收合格”,但根据合同约定,金山公司并不构成违约。该房屋经金山公司整改,于1997年9月经质检部门验收合格,双方争议的自动扶梯和空调机组问题,也经当地政府部门协调并处理完毕。因此,购物中心认为金山公司瑕疵履行合同,并要求其支付相应违约金的诉讼请求,没有事实和法律依据,不应支持。原审法院据此判决驳回购物中心的诉讼请求。

    购物中心不服原审法院的判决,上诉称:一、原审法院的判决对部分事实的认定有误。1、协议书第七条约定“本协议未尽事宜将在签订正式合同时予以补充”,因此,原审法院认定合同是对协议书的变更,违背了当事人的真实意思表示。2、根据协议书和合同的约定,被上诉人应当于1995年10月15日前交付“经有关方面验收合格”的房屋,并做到水、电、路通,所有设备安装结束。如果仅以协议书和合同签约时间的先后,认定上诉人放弃了要求“经有关方面验收合格”的交房条件,不仅违背了当事人的真实意思表示,而且违反法律的规定。3、上诉人并不否认被上诉人在1995年10月15日向上诉人交付房屋的事实,但被上诉人交付的房屋不符合约定的条件,这样的交付行为不能认定是如期交房,应当以1997年9月30日即房屋验收合格日为交房日。二、原审法院的判决适用法律错误。我国法律、法规明确规定未经竣工验收合格的房屋,不得交付,而被上诉人于1995年10月15日交付的房屋,既不符合约定,也违反国家法律、法规的规定,因此,原审法院认定被上诉人当时交付的房屋未经验收合格,但并不构成违约,系适用法律错误。综上所述,请求二审法院查清事实,正确适用法律,对原审法院的判决依法予以改判。

    被上诉人金山公司未作书面答辩,庭审中辩称,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求,维持原判。

    本案双方当事人争议的焦点:金山公司交付的房屋未经有关部门验收合格,是否应承担合同约定的逾期交房的违约责任。

    本院认为,双方当事人签订的协议书和合同书,系真实意思表示,内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,均合法有效。协议书作为签订合同书的原则基础,且协议书中明确表示未尽事宜在签订合同书时予以补充,故协议书中的约定对双方仍有约束力。

    本案双方当事人在协议书和合同书中,既约定了被上诉人交付房屋的时间及交付房屋的条件,又约定了被上诉人如未能如期交付房屋,则每延期一天按上诉人投放资金金额万分之五支付违约金。从合同履行情况看,1995年10月15日,被上诉人如期交付了房屋,上诉人也接受并实际占有、使用了该房屋,但被上诉人交付的房屋未经有关部门验收,直到1997年9月30日才通过质检验收,取得合格证,对此事实,双方当事人均无异议。现上诉人提出,被上诉人交付的房屋不符合法定和约定的条件,应承担逾期交付房屋的违约责任。对此,本院认为,被上诉人交付的房屋不符合法定和约定的条件,上诉人有权依据法律规定和合同约定,拒绝接收房屋,并可按合同约定,要求对方承担逾期交付房屋的违约责任。但上诉人在接受房屋时,并未行使法律和合同约定的权利,而是接受并占有、使用了房屋,且上诉人提出的76项房屋及设备的质量问题,双方已协商解决,讼争房屋已取得有关部门颁发的质量合格证,故被上诉人交付的房屋并未影响上诉人合同目的的实现。据此,应推定上诉人接受房屋时,放弃了要求对方承担违约责任的权利。

   综上所述,原审法院判决驳回上诉人要求被上诉人支付违约金731.2475万元的诉讼请求,并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)的规定,判决如下:

    驳回上诉,维持原判。

    二审案件受理费46572元,由上诉人购物中心负担。

    本判决为终审判决。

                                                                                         审 判 长 于 泓 

                                                                                         代理审判员 葛晓明

                                                                                         代理审判员 张继军

                                                                                         二○○二年三月十二日
                                                                                         书 记 员 王 蔚

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