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物业服务收费办法政策问答
北京市建设委员会      发表日期:2006-12-21
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    (一)我市物业服务收费的价格管理形式
  物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价管理。
  (二)实行政府指导价管理的物业范围及其价格调整
  经济适用住房小区、执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》政策的危改回迁小区,在未成立业主大会前,物业服务收费实行政府指导价,执行经济适用住房物业服务收费政府指导价标准。
  经济适用住房小区是指按照《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定(试行)的通知》(京政办发[1998]54号)文件的规定,由市发展改革、规划、建设部门批准建设的,按照政府指导价销售的经济适用住房小区。
  危改回迁小区是指执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》(京政办发[2000]19号)政策的危改回迁小区。
  实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度,两年公布一次。
  (三)经济适用住房小区物业服务收费政府指导价基准价标准
  经济适用住房小区物业服务收费政府指导价基准价标准为0.55元/建筑平方米.月(含0.04元/建筑平方米.月的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险),不得上浮,下浮不限。
  (四)执行政府指导价的住宅区消防设施设备运行维护的服务内容和费用收取原则
  根据《北京市消防安全责任监督管理办法》的有关条款规定,以及物业管理企业开展住宅区消防服务费用支出情况,住宅区消防设施设备运行维护费按照多层住宅不高于0.05元/平方米.月、高层住宅不高于0.10元/平方米.月标准收取费用,提供相关服务才能收取此费用。
  住宅区消防设施设备主要包括室内外消火栓、消防架、灭火器、消防安全标志和火灾自动报警系统等。同时物业管理企业按照《北京市消防安全责任监督管理办法》规定提供服务:
一、制定消防安全制度,落实消防安全责任。
二、开展消防安全宣传教育。
三、进行经常性的消防安全检查,及时消除火灾隐患。
四、划定和设置停车泊位及设施时,不得占用、堵塞消防车通道。对占用、堵塞消防车通道的行为,及时制止、纠正。
五、保障公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、安全出口等设施符合消防安全要求。
  (五)执行政府指导价的住宅区安全防范设施运行维护的服务内容和费用收取原则
  根据《北京市住宅区及住宅安全防范设施建设和使用管理办法》的有关条款规定,以及物业管理企业开展住宅区安全防范服务费用支出情况,制定了住宅区安全技术防范设施日常运行维护费政府指导价标准。物业管理企业只提供门禁系统(可视、非可视及磁卡)安全技术防范产品运行维护服务的,按不高于0.02元/平方米.月标准收取费用。
  物业管理企业提供包括门禁系统(可视、非可视及磁卡)、报警系统、电视监控系统、中央监控室和电子巡查系统等安全技术防范产品运行维护服务的,按不高于0.05元/平方米.月标准收取费用。
  (六)执行物业服务收费政府指导价的住宅区电梯运行维护费的收取
  执行物业服务收费政府指导价的住宅区,电梯运行维护费可依据其实际支出,按建筑面积或户合理分摊,具体办法由业主与物业管理企业协商确定;协商达成一致之前,电梯运行维护费执行政府指导价,按建筑面积分摊。《收费标准》中,以10层、20层和30层为基准层,区分有人值守和无人值守,分别制定了电梯运行维护费标准。
  (七)执行政府指导价的住宅区内发生的公共电费的分摊
  《收费标准》规定,单元楼外园区道路照明能源费已经包含在指导价标准中。
  单元楼内公共部位照明能源费按户分摊;单元楼外园区景观照明(例如草坪灯、小品效果灯、楼宇外轮廓照明和园区水系等)能源费由物业管理企业与业主协商后合理收取。
  (八)执行政府指导价的住宅区生活饮用水水泵运行维护费政府指导价
  执行物业服务收费政府指导价的住宅区,水泵运行维护费可依据其实际支出,按建筑面积或户合理分摊,具体办法由业主与物业管理企业协商确定;协商达成一致之前,水泵运行维护费执行政府指导价,按建筑面积分摊。生活饮用水水泵(高压、变频)运行维护费政府指导价:0.10元/建筑平方米.月,不能上浮,下浮不限。
  (九)执行政府指导价的住宅区,在业主大会成立前,住宅改变使用性质用于经营活动场所的,物业服务收费的确定
  执行政府指导价的住宅区,在业主大会成立前,住宅改变使用性质用于从事经营活动场所的,物业管理企业可以按不高于该小区住宅物业服务收费标准5倍确定物业服务收费标准。
  (十)实行市场调节价管理的物业范围及其价格调整
  除未成立业主大会前的经济适用住房小区、执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》政策的危改回迁小区外,其它物业服务收费实行市场调节价。
  实行市场调节价的物业服务收费,收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。收费标准需要调整时,应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。
  (十一)为何将住宅物业服务收费由政府指导价改为市场调节价
  在听证会上,听证代表对于商品住宅物业服务指导价标准提出异议,有代表提出商品住宅销售价格已经实行市场调节价,各个商品住宅小区物业服务内容、服务标准和业主的需求均存在较大差别,购房人是依据自身能力购买不同服务水平和收费水平物业管理企业管理的住宅项目的情况,建议对于业主选择余地较大的商品住宅物业服务收费实行市场调节价管理。同意住宅物业服务收费实行政府指导价的代表对指导价标准的高低也争议较大,另有代表提出按照服务等级制定指导价。我们感到制定一个统一的指导价标准很难平衡几千个小区业主与物业管理企业之间的供求,实行按服务等级定价也难以涵盖现有或今后可能出现的服务内容,外省市采取此种定价后也出现了价格管理困难的情况。考虑上述因素,将商品住宅小区物业服务收费改为实行市场调节价管理。
  (十二)新旧物业服务收费办法的衔接
  在《办法》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区,在未成立业主大会前,物业服务收费标准从其约定;物业服务收费标准没有约定的,按不高于现行收费标准执行。物业管理企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险,或者提供住宅安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的,可以参照经济适用住房相关服务内容测算费用。
  (十三)物业服务费的交纳及收取
  物业服务费用由业主交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
  业主按照房屋买卖合同约定的交付期开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
  物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用,但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费用。
  (十四)房改和安居(康居)住宅物业费的交纳
  按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居(康居)住宅的职工所在单位和房改、安居(康居)购房人物业服务费用的承担,从其约定。
  (十五)实行市场调节价的物业服务收费的方式及其确定
  实行市场调节价的物业服务收费,可以采取包干制或者酬金制方式,具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定;业主大会成立前,由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。
  (十六)包干制和酬金制
  包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
  (十七)物业服务费用的构成
  实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
  实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3.物业管理区域清洁卫生费用;
4.物业管理区域绿化养护费用;
5.物业管理区域秩序维护费用;
6.办公费用;
7.物业管理企业固定资产折旧;
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9.经业主同意的其它费用。
  (十八)物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用的收取
  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
  未建立专项维修资金的住宅,物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用收取与使用按照国家和本市有关规定执行。
  (十九)实行物业服务费用酬金制的物业管理企业的义务
  实行物业服务费用酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
  业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。
  物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
  (二十)物业共用部位、共用设施设备的经营及收益分配
  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
  物业共用部位、共用设施设备的范围,由政府有关主管部门依据国家和我市有关法规确定。
  (二十一)物业管理企业代收供水、供电等多种费用的手续费收取
  物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。
  (二十二)特约服务收费标准的确定
  物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。
  (二十三)执行政府指导价的住宅区,物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费的收取
  物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费由物业管理企业按不高于指导价标准收取,根据收费标准足额向保险公司投保,并将保单和保费收据进行公示。不投保不能收取物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
  (二十四)物业服务收费的明码标价
  物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。
  (二十五)物业收费和物业服务的监督检查
  市、区县价格主管部门和房地产行政主管部门依法负责监督管理物业收费和物业服务行为。
  (二十六)《办法》出台后,正在销售的商品住宅物业服务收费标准的衔接
  《办法》实施后,按照一个小区只能有一个物业服务收费标准的原则,正在销售的商品住宅物业服务收费标准的衔接按通告规定执行。即《办法》出台后销售住宅的物业服务费标准与《办法》出台前销售住宅的物业服务费标准保持一致。
  (二十七)装修管理服务如何收费
  装修管理服务收费实行市场调节价管理。具体收费标准由物业管理企业与装修人和装饰装修企业在装修服务协议中进行约定。
北京市建设委员会    
2006-1-5     
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