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律师意见书
杨律师      发表日期:2006-12-21
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律师意见书               
 
某先生:
    受您的委托和北京市汉卓律师事务所指派,现就购买“某花园”房屋事宜,依据法律、法规的规定,出具如下意见,供参考:
一、北京某房地产有限责任公司提供的《北京市商品房预售合同》存在如下问题:
     1、第八条中应加上以下内容:买受人因规划变更而受影响的,若不同意进行变更的,买受人有权主张退房,并要求出卖人承担违约责任;
     2、第十一条第二款第3、4项应作为房屋交付时的条件。出卖人应向买受人提供竣工验收备案表;
     3、第十二条中,水、电、供暖、燃气通讯等生活设施在交付时达到“使用条件”,该表述过于笼统;
     4、第十二条中约定出卖人在约定期限内未达到条件的处理标准,应删除第一项约定。并按出卖人在约定期限内未达到条件,应当按逾期交房处理;
      5、第十三条第一款第1项第(1)目改为“逾期在60日之内,(该时限应当不小于第十条第(1项)中的时限),自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付并符合十一条约定的条件之日止,……”;
      6、第十四条中套内面积和公摊面积应同比例增减,否则,买受人有权退房。公摊面积应具体明确,公共厕所、物业用房及其他用房、小区公共设施、器材应明确归业主共有;
       7、   第十五条第二款约定:“……物业管理费及相关费用自实际交付房屋日期计收”;
       8、   第十五条第三款涉及的税费,由买受人自己缴纳。如公共维修基金是在过户时交给小区办;
       9、   第十六条中,出卖人应当承担的利息约定过低,不利于保护买受人的利益,应加上:“同时向买受人按全部已付房款的20%向买受人支付违约金”;
      10、第十六条中,提及的工程质量规范、标准和施工图设计文件的发文时间或文号予以约定;
      11、第二十条中,初始登记(办理大产权证)的时间过长,最好控制在6个月内;转移登记(办理小产权证)期限在初始登记基础之上适当延长1-2个月即可;
      12、委托出卖人指定的第三人办理转移登记的800元委托费应由出卖人承担;
      13、第二十条中,出卖人应当承担的利息约定过低,不利于保护买受人的利益;
      14、前期开发商委托的物业管理公司物业管理范围、期限、费用应予以明确;
      15、出卖人未提供合同附件一房屋平面图及在整个楼栋中的位置图;
      16、合同附件六装修标准过于简单,应对采暖、保温、门窗、卫生间、电梯等进行详细约定。对装饰材料、设备涉及的产品名称、生产厂家、规格、型号、颜色、用材质地及其他特殊要求需具体约定。
二、北京某房地产有限责任公司开发“某花园”的建设工程规划许可证存在主体问题。
    经律师查询得知,2004规(朝)建字0000号建设工程规划许可证显示的“某花园”的开发商为北京某房地产有限责任公司。
    律师没有从北京市工商行政管理局的工商企业登记中查到北京某房地产有限责任公司的企业登记资料。
此外,建设用地规划许可证中注明的项目名称为住宅。
三、我方应制定补充协议,对开发商提供的《北京市商品房预售合同》进行补充和完善。
     补充协议中,应对绿化、24小时热水、物业设施、保安服务、封闭管理等进行约定,并对买受人购买房屋周围的设施、楼宇进行详细约定,如开发商擅自、单方施工建设,应承担违约责任。
    同时,还应对房屋防水情况、墙体裂缝、室内保温、外墙的隔热保温、室内墙体的隔声情况、室内电磁辐射、供暖、供气、供水、排水、密封、管线、电讯、层高等进行详细约定。
    以上律师意见,请斟酌考虑并予以采纳。
 
北京市汉卓律师事务所
                                                                                                                                                                               律师:杨晓刚
 
2006年1月4日
 
 
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很好,谢谢。 [天天]  12-21
谢谢 [王伟]  12-21
很好 [呵呵]  12-21
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