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杨律师代理的业主与开发商案件的代理词
原创 杨晓刚律师      发表日期:2006-12-27
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代 理 词
 
审判长:
  
    北京市汉卓律师事务所接受本案被告王某的委托,指派我出庭参加本案的审
 
理,下面根据本案的事实,结合庭审情况,发表如下代理意见,供合议庭参
 
考:
   
     一、由于中国建设银行北京安华支行(以下简称“银行”)未尽到相应
 
商品房项目贷款的审查义务,导致被告相信原告具有房地产开发的相应条
 
件,因此,在银行审查存在过错,被告无法取得商品房房产权证书、土地
 
权属证书的情况下,被告有权拒绝支付银行相应还款。
   
  2002年8月5日,原、被告双方签订了《商品房买卖合同》,购买了北京市朝
 
阳区某小区A座608室。
 
    应当指出,从2000年某项目施工建设至今已经过6年多时间,但原告仍没有
 
取得房地产开发用地的土地使用权证书。由此导致被告至今未能取得该商品房
 
的产权证书和土地使用权证书。
 
    根据《中国建设银行个人住房贷款办法》第十一条规定:“……对贷款的可
 
行性进行审查、评估”;第十九条“抵押加阶段性保证“中规定:“保证人必
 
须是贷款行与之签订了《商品房销售贷款合作协议书》的,且又是借款人所购
 
住房的开发商或售房单位”。
 
     因此,中国建设银行北京安华支行作为贷款银行,应当履行相应的审查义
 
务,如果发现此房地产开发项目缺少土地使用权证书,应当停止办理个人贷款
 
手续,而银行为促成与原、被告双方达成《中国建设银行北京市分行个人住房
 
贷款借款合同》(以下简称“《借款合同》”),在明知原告没有商品房开发
 
所需的相应证书时,仍错误向被告发放贷款,促成被告按照商品房购买了瑕疵
 
房屋。因此,在银行审查存在过错,被告无法取得商品房产权证书、土地使用
 
权证书的情况下,被告有权拒绝支付银行相应还款。
     
     二、原告作为被告购买房屋的开发商、售房人,在明知该商品房项目存
 
在诸多问题的情况下,仍与被告签订《商品房买卖合同》、《借款合
 
同》,其应承担相应法律责任。同时,被告作为合同当事人有权拒绝向其
 
偿还款项。
   
    原告明知自己开发、建设并销售的所谓商品房存在诸多问题,但却隐瞒事实
 
真相,违法、违规向被告销售房屋,导致被告无法取得房屋产权证书、土地使
 
用权证书。原告应对其违法、违规行为以及至今未变更土地性质的行为,承担
 
法律责任。原告作为《借款合同》的一方当事人,其此时身份虽为保证人,但
 
其向借款人提供的房屋存在重大瑕疵的情况下,借款人有权拒绝偿还该笔款
 
项。
   
   此外,由于土地使用权性质仍未变更,原告即使取得了大房屋产权证书,也
 
非商品房的产权证书,而是房改房的产权证书,二者在使用和交易方面存在重
 
大区别。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利,即占有、使用、收
 
益、处分的权利。按照法律、法规规定操作,可以自由的转让、出租或赠与,
 
不受任何单位或个人的限制和干涉,其收益全部归个人所有,购买人除税费外
 
不需要交其他的费用;而房改房产权证书相应权利收到限制。
    
    三、原告起诉要求的违约金数额过高,结合原告自身存在重大过错,请
 
求法院将违约金数额减至为零,不再收取。此外,借款本金暂缓支付,原
 
告将某小区建设用地规划许可证、土地使用权证书办理完毕后,再进行支
 
付。
    
    由于原告开发建设的某小区存在诸多问题,不仅商品房产权证书、土地使用
 
权证书至今未予办理,而且小区目前仍使用临时供电、未建设地下车库、绿地
 
等等,同时,在没有土地使用权证书以及其他证书的情况下,与作为业主的被
 
告签订《商品房买卖合同》、《借款合同》,具有明显的过错,属于欺诈行
 
为。
     因此,请求法院将违约金数额减至为零,不再收取。此外,借款本金暂缓
 
支付,原告将某小区建设用地规划许可证、土地使用权证书办理完毕后,再进
 
行支付。
 
    综上,原告起诉要求被告偿还款项,应结合本案发生前后的实际情况,被告
 
作为一名普通业主,并不想拖欠任何款项,只是原告使用各种手段欺骗业主,
 
使其合法权益受到了极大地伤害。某小区广大业主都拒绝偿还贷款,其原因正
 
是由于原告迟迟未解决产权证书、土地权属证书、用电、绿地等问题,为构建
 
和谐、稳定地社会环境,请法庭为普通老百姓主持公道。
 
     以上代理意见,请法庭予以采纳!
                                           
 
                                          
                                                          北京市汉卓律师事务所
                                                     
                                                             律师:杨晓刚
                                           
                                                             2006年7月28日
 
                                               
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