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杨晓刚律师谈物业公司在房产开发阶段的介入
作者:杨晓刚律师 本站编辑      发表日期:2007-6-23
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    开发建设单位遗留问题产生的纠纷占物业管理纠纷中很大比例,例如:绿地、会所、车库与商品房买卖合同或销售承诺不符、保修期内开发建设单位拒绝免费更换房屋设备、迟延协助办理房屋产权证书、擅自加大房屋公摊面积等等。
   
    上述情况下,由于法律关系的主体是开发建设单位和业主,在物业管理合同中没有约定的前提下,所发生的纠纷涉及的事项也不属于物业管理公司的服务、管理范围,因此,业主应当直接向开发建设单位主张权利,或通过业主委员会向开发建设单位主张权利。但是,需要说明的是,由于发生此类纠纷的大多情况,是业主与前期物业管理公司之间的纠纷(由业主委员会选聘、招标产生的此类纠纷会少一些),因为前期物业管理公司与开发建设单位存在密切的联系,甚至有的物业管理公司就是开发建设单位的子公司,有的物业管理公司与开发建设单位的法定代表人由同一人担任等等,所以有的前期物业管理公司实际也履行了开发建设单位义务,也承担了解决开发建设单位遗留问题的工作,此种情况下,广大业主自然将物业管理公司与开发建设单位视为一家,业主入住后也就自然要求物业管理公司解决遗留问题,如果物业管理公司以法律关系不同,拒绝解决开发建设单位遗留问题时,势必产生物业纠纷。
    
    那么,产生此类纠纷后如何解决呢?物业管理公司虽并非此类纠纷的主体,但应当积极协助、协调开发建设单位解决遗留问题,并将协调结果告知业主委员会或以公告形式告知广大业主。物业管理公司仅以没有义务负责作为理由,必然使矛盾激化,更不利于今后的物业服务、管理。同时,业主也不能将解决遗留问题作为交纳物业管理费的前提,否则不仅可能要交纳物业管理费,还可能承担相应的违约金。
    谈到此类纠纷,必然涉及到物业管理公司的前期介入问题。虽然物业管理公司介入到开发建设单位的设计规划、工程建设中,并不能完全解决后期物业管理可能遇到的问题,但至少可以从物业管理的角度对规划设计、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验收等方面提出意见或建议,以降低将来业主对房屋乃至整个小区功能与质量的不满。物业管理公司在前期介入时,在工程施工阶段重点应当注意的是以下几项内容:1、房屋质量问题,包括防渗水、漏水工程、墙体裂缝、门窗以及其他设备安装、调试和质量问题,等等;2、消防系统设置问题,包括消火栓、排烟系统、喷淋管网、各种阀门等各种设备设施的分布、走向应提出建议;3、给排水方面,包括市政供水管道位置或水箱、水池位置以及与小区周围建筑的供水关系;对业主的计量仪表的安装提出合理化建议,对雨水、污水的回收利用、排放提出方案,等等;4、配套建筑方面,如:会所、物业管理用房的规划、使用,车库的停车位、锅炉房的锅炉种类,配套餐饮的用电、用水、排烟,等等;5、保洁绿化方面,清洁用水、用电规划,地漏的设计,绿化浇灌的整体安排,花池排水,等等。
    当然,物业公司介入项目的开发建设,应当是一完备的系统工程,其不是仅为了预防将来可能发生的物业管理纠纷,或最大限度的提前控制、解决开发建设阶段为物业管理遗留下的问题,最主要的是从物业管理的角度,为业主着想,达到为业主提供良好居住环境的目的。由此可见,对于开发建设单位的遗留问题的解决,需要物业管理公司尽早的介入项目的开发建设,出现问题后应积极协调开发建设单位妥善解决,使业主真正看到物业管理公司为解决问题所付出的努力。这才是化解此类纠纷的方式、方法。
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