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杨晓刚办理物业案件的所思所想
作者:杨晓刚律师 本站编辑      发表日期:2007-6-23
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    笔者长期从事物业管理方面的实务工作,也承办了大量物业管理纠纷案件,总的体会是我国物业管理法律、法规相对滞后,具体操作性不强,无法真正做到有法可依。
    如:1、《物业管理条例》中第五条规定了业主监督业主委员会的权利,但是单个业主如何监督业主委员会?具体监督的法定程序是什么?业主委员会主任、副主任由谁来监督?
          2、《物业管理条例》、《业主大会规程》均规定了在政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,以及政府房地产行政主管部门派员指导业主委员会的换届工作,并且规定了在特殊情况下业主大会解散时,房地产行政主管部门指导、监督业主大会、业主委员会完成业主共同财产的清算工作等等。需要强调的是,政府房地产行政主管部门如何指导、监督上述工作?如何指派人员进行指导?是业主提出申请还是其主动指派人员,如果业主迫切需要行政主管部门派员指导、监督,能否保证其主管部门工作人员当日亲临现场?政府房地产行政主管部门具体指导、监督工作的程序是什么,是指挥还是充当公证员的角色现场记录?可惜,上述这些还无法找到法律依据,从而实践中业主无法真正得到政府房地产主管部门切实可行的指导、帮助;
          3、根据《物业管理条例》第二十六条规定,前期物业管理合同期限未满,业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。 但是,如果业主委员会与新的物业管理公司签订服务合同后,前期物业公司拒绝办理交接或拒不撤场怎么办?此种情况下,政府房地产行政主管部门发挥什么作用?前期物业管理公司与新的物业管理公司具体交接程序是什么?应在几日内完成交接,超过期限怎么办?交接时,包干制、酬金制物业管理公司有什么不同?物业管理公司与业主如何区分财产所有权?上述问题看似小问题,但在实践中正是由于缺乏明确有效的强制性规定,导致新老物业公司交接时引起小区物业管理的混乱,广大业主成了最终受害者;
          4、根据《物业管理条例》第十五条规定,业主大会应当有物业管理区域内持有二分之一投票权的业主参加。如果建设单位、物业管理公司作为筹备组成员,组织召开的业主大会,受到广大业主的抵制怎么办?上述业主大会参加的业主持有投票权达到了二分之一,但是剩余业主的利益谁来维护?如果剩余持有二分之一投票权的业主也召开业主大会,是否合法有效?这些问题均在实践中演化为物业纠纷,但是业主却无法在现有物业法律框架下找到解决问题的答案;
          5、现有法规、规章、文件对非住宅物业明显涉及不够,具有法律性质的强制性规定严重匮乏。非住宅性质的物业服务、管理没有政府部门制定的标准,由此带来的是物业管理公司自行制定,往往造成物业管理公司避重就轻,规避服务、管理中风险和责任,严重损害业主的利益。
      以上均是笔者代理案件中遇到的部分实际问题,除此之外还有一些问题笔者就不一一展开描述。由于我国物业法律、法规的相对滞后,不能真正成为解决建设单位、物业管理公司、业主之间权益冲突的“良药”。
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